Факторы риска: от чего зависит доходность инвестиций в недвижимость. Соотношение риска и доходности инвестиций Чем выше потенциальная доходность тем выше риск

Взаимосвязь риска, дохода и доходности

Риск и доход рассматриваются как две взаимосвязанные категории. В наиболее общем виде под риском понимается вероятность возникновения убытков или недополучение дохода по сравнению с прогнозируемым вариантом.

Рассматриваются 2 элемента дохода от финансовых актива: доход от приращения стоимости и от получения дивидендов. Доход, исчисленный в процентах к первоначальной стоимости актива, называется доходностью актива.

Риск, как и доход, можно измерить и оценить. В зависимости от того, какая методика исчисления риска, меняется и его значение.

Существуют две основные методики оценки риска: анализ чувствительности конъюнктуры и анализ вероятности распределения доходности. Сущность первой методики заключается в исчислении размаха вариации R доходности актива, исходя из пессимистической доходности D n ., наиболее вероятной D b и оптимистической D o .

Сущность второй методики заключается в построении вероятностного распределения значений доходности и расчете стандартного отклонения от средней доходности и k вариации, которые и рассматриваются как степень риска актива.

Чем выше k вариации, тем более рисковым является данный вид актива. Делаются прогнозные оценки значений доходности K i и вероятность их осуществления Pi. Рассчитывается наиболее вероятная доходность R b по формуле:

K b = K i *P i. (4)

Рассчитывается стандартное отклонение:

Рассчитывается коэффициент вариации:

Выбор оптимальных стратегий инвестора на основании

анализа доходности ценных бумаг

Здесь рассмотрено принятие инвестором решений по управлению портфелем. Эффективная доходность рассчитывается по формуле:

где Р- реальная цена ценной бумаги, например облигации;

а - время до погашения, дней.

Реальная цена определяется с учетом потерь при покупке облигации.

На практике в целях рационального формирования переменного портфеля требуется решить задачу прогнозирования, чтобы выбрать тот выпуск, который даст максимальную доходность за ближайший пе-риод реструктуризации, и перераспределить ресурсы в этот выпуск, учитывая наличие потерь при переводе средств из одного выпуска в другой. Для решения этой задачи необходимы как минимум два элемента. Во-первых, это критерий, на основании которого принимается решение о переводе средств из одного актива в другой. Во-вторых, алгоритм вычисления относительных объемов перевода ресурсов из выпуска в выпуск.

Будет вполне логичным в качестве такого критерия воспользоваться показателем ЭД. В этом случае структура портфеля должна меняться в пользу выпуска, обладающего более высокой ЭД:

где R min - пороговое значение ЭДП в долях единицы, при котором становится целесообразно проводить операцию перевода. Величина R min выбирается самим инвестором.

Если ввести в модель временную составляющую, то становится очевидным, что наиболее рациональным является перевод средств в та-кой момент Т*, при котором относительная разность ЭД достигает локального максимума. Следовательно, для определения оптимальных объемов обмена ресурсами между выпусками в текущий момент необходимо сравнивать относительную разность ЭД выпусков с максимально допустимой разностью ЭД по оценке инвестора.

Для того, чтобы более точно ориентироваться в обстановке на рынке ценных бумаг и представлять себе тенденции изменения их курсовой стоимости, можно в качестве инструмента прогнозирования ис-пользовать различные статистические пакеты, такие как STATGRAF, DAEZ и другие. Прогноз, пусть даже и приблизительный, зачастую по-зволяет принимать более эффективные решения.

1. 3. Оптимизация портфеля ценных бумаг на основе современной теории портфеля

Для принятия инвестиционного решения необходимо ответить на основные вопросы: какова величина ожидаемого дохода, каков предполагаемый риск, насколько адекватно ожидаемый доход компенсирует предполагаемый риск. Помочь решить эти проблемы позволяет современная теория портфеля, основателям которой являются Гарри Марковиц. Эта те-ория исходит из предположения, что инвестор располагает определенной суммой денег для осуществления инвестиций на определенный период времени, в конце которого он продает свои инвестиции и либо истратит деньги, либо реинвестирует их. И все это производится в условиях эффективного рынка.

Эффективно функционирующий рынок может выступить в трех формах: слабая форма: цены на акции полностью отражают всю ин-формацию, заложенную в модели изменения цены за пред-шествующие периоды; полусильная форма: цены на акции отражают не только ту информацию, которая относится к прошлому периоду, но и другую соответствующую публикуемую информацию; сильная форма: доступна любая, поступающая на рынок ин-формация, включая даже внутреннюю информацию компании.

Еще раз уточним, что под риском понимается вероятность недополучения дохода по инвестициям. Показатель "ожидаемая норма дохода" определяется по формуле средней арифметической взвешен-ной:

Ожидаемая норма дохода;

ki- норма дохода при i-том состоянии экономики;

Pi- вероятность наступления i-го состояния экономики;

n- номер вероятного результата.

При этом под доходом понимается что общий доход, полученный инвестором за весь период владения ценной бумагой (дивиденды, проценты плюс продажная цена), деленный на покупную цену ценной бумаги. Таким образом, для акции он равен:

(D1 + P1)/Ро, (33) а для облигации (I1+P1)/Po ,где (10)

D 1 - ожидаемые дивиденды в конце периода,

I 1 -ожидаемые процентные платежи в конце периода,

Р 1 - ожидаемая цена в конце периода (продажная цена),

Р о - текущая рыночная цена или покупная цена.

Например, если ожидается, что стоимость акции, продающейся в настоящий момент 50$ , к концу года повысится до 60$ , а ежегодные дивиденды в расчете на 1 акцию составят 2., 5% , то (D 1 +P 1)/P o =(2,5+60)/50*100=125%

Для примера рассчитаем ожидаемую норму дохода по акциям 2-х компаний А и В

Таблица 4. Расчет ожидаемой нормы дохода

Для измерения общего риска, используется ряд показателей из области мате-матической статистики. Прежде всего, это показатель вариации, который измеряет нормы дохода. Для расче-та вариации дискретного распределения (т. е. прорывного с конеч-ным числом вариантов), используют формулу

где V - вариация.

Таким образом, вариация - это сумма квадратных отклонений от средневзвешенной величины ожидаемой нормы дохода - взвешенных по вероятности каждого отклонения. Поскольку вариация измеряется в тех же единицах, что и доход(%), но возведенных в квадрат, очевидно, что оценить экономический смысл вариации для инвесторов затруднительно. Поэтому в качестве альтернативного показателя риска (отклонения от ожидаемой нормы дохода) обычно используют показатель "стандартная девиация" или среднее отклонение, являюще-еся квадратным корнем вариации:

Стандартная девиация - это среднее квадратичное отклонение от ожидаемой нормы дохода. По акциям А стандартная девиация составит 5.2% . Тогда в случае нормального (симметричного) распределения дохода по данному проекту по теории вероятностей в 68 из 100 случаев (точнее, с вероятностью 68,26%)будущий доход окажется между 7,8% и 18,2% .

Вероятность того, что доход по данным акциям окажется в пределах между 2,6 и 23,4% сос-тавит 95,46% . В общем виде, пределы вероятностей для нормального распределения показаны на рисунке 4.

Одним из возможных методов выбора вариантов инвестирования с учетом фактора риска являются применение так называемых правил доминирования. Эти правила, основываются на предпосылке, что средний рациональный инвестор стремится избежать риска, т.е. соглашается на дополнительный риск только в том случае, если это обещает ему повышенный доход. Правила доминирования позволяют выбрать Финансовый инструмент, обеспечивающий наилучшее соотношение дохода и риска. Они состоят в следующем:

1. При одинаковом уровне ожидаемого инвестирования из всех возможных вариантов инвестирования предпочтение отдается инвес-тиции с наивысшим доходом.

Для примера рассмотрим показатели, характеризующие ожидаемый доход и риск по пяти инвестициям (Табл. 3).

Согласно 1-ому правилу акция В является предпочтительной по сравнению с акцией С; согласно 2-ому правилу - акция Е яв-ляется доминантой по отношению к акции С, а акция А - по отно-шению к акции D.

Для сравнения инвестиций с разной доходностью необходимо определить относительную величину риска по каждой из них. В этих целях

рассчитывают показатель "коэффициент вариации". Коэф-фициент вариации представляет собой риск на единицу ожидаемого дохода и рассчитывается как отношение стандартной девиации к ожидаемой номе дохода см. таблицу 5.

Рассчитав все показатели (ожидаемая норма дохода, вариа-ция, коэффициент вариации) для двух видов акции, сведем в таблицу - . Данные таблицы 4 показывают, что определение рискованности финансового инструмента связано с тем, каким образом производится учет фактора риска. При оценке абсолютного риска, который характеризуется показателем стандартной девиации, акции В кажутся более рискованными чем акции А. Однако если учитывать относительный риск, т.е. риск на единицу ожидаемого дохода (через коэффициент вариации), то более рискованными окажутся все-таки акции А.

Выше нами рассматривалось измерение дохода и риска по от-дельно взятой инвестиции. Ожидаемая норма дохода по портфелю инвестиций представляет собой средневзвешенную величину ожидаемых доходов по каждой отдельно и группе инвестиций, входящих в этот портфель:

Ожидаемая норма дохода по портфелю инвестиций;

k i - ожидаемая норма дохода по i-той инвестиции;

х i - доля i -той инвестиции в портфеле;

n- номер инвестиции в портфеле.

Таблица 5. Оценка ожидаемого дохода и риска

Показатели вариации и стандартной девиации по портфелю рассчитываются так:

где- kp i доход по портфелю инвестиций при i-том состоянии экономи-ки.

Для анализа портфеля инвестиций используется также такой показатель, как коэффициент корреляции. Корреляцией называется тенденция двух переменных менять свои значения взаи-мосвязанным образом. Эта тенденция измеряется коэффициентом корреляции r, который может варьироваться от +1,0 (когда зна-чения двух переменных изменяются абсолютно синхронно, (до -1.0) когда значения переменных движутся в точно противоположных направлениях). Нулевой коэффициент корреляции предполагает, что переменные никак не соотносятся друг с другом.

Цены двух абсолютно скоррелированных групп акций будут од-новременно двигаться вверх и вниз. Это означает, что диверсифи-кация не сократит риск, если портфель состоит из абсолютно по-ложительно скоррелированных групп акций. В то же время риск может быть устранен полностью путем диверсификации при наличии абсо-лютной отрицательной корреляции.

Однако анализ реальной ситуации на биржах ведущих стран показывает, что, как правило, большинство различных групп ак-ций имеет положительный коэффициент корреляции, хотя, конечно, не на уровне r = +1. Отсюда следует важный вывод о характере риска для портфеля, состоящего из различных групп акций: дивер-сификация сокращает риск, существующий по отдельным группам ак-ций, но не может устранить его полностью. Для того, чтобы мак-симально использовать возможность диверсификации для сокращения риска по портфелю инвестиций, необходимо включать в него и другие Финансовые инструменты, например, облигации, золото. Таким образом, важнейший принцип диверсификации - распределение капитала между финансовыми инструментами, цены на ко-торые по-разному реагируют на одни и те же экономическое собы-тия.

Более наглядно представить влияние величины портфеля на риск по портфелю инвестиций можно, обратившись к рисунку 5. График показывает, что риск по портфелю, состоящему из акций, представленных на Нью-йоркской фондовой бирже, имеет тенденцию к снижению с увеличением числа акций, входящих в портфель. Полученные данные свидетельствуют, что стандартная девиация по портфелю, состоящему из одной акции на этой бирже, составляет приблизительно 28%. Портфель, содержащий все заре-гистрированные на бирже акции (в момент исследования их было 1500), называемый рыночным портфелем, имеет стандартную девиа-цию около 15,1%. Таким образом, включение в портфель большего количества акций позволяет сократить риск по портфелю практически в два раза.

Бета - коэффициенты. Как отмечалось, риск ценных бумаг можно разбить на два компонента: систематический риск, который нельзя исключить диверсификацией, и несистематический риск, который можно исключить: Риск ценной бумаги = Систематический риск +Несистематический риск. Любой инвестор, не питающий любви к риску будет исключать несистематический риск через диверсифицирование, поэтому относящийся к делу риск будет равен: Риск ценных бумаг = только систематический риск. Систематический риск можно измерить статистическим коэффициентом, называемым бета-коэффициентом. Бета-коэффициент измеряет относительную изменчивость ценной бумаги, рассчитываемую с помощью рыночного индекса ценных бумаг.

По определению бета для так называемой средней акции (акции, движение цены которой совпадает с общим для рын-ка, измеренной по какому-либо биржевому индексу), равна 1,0. Это значит, что, если, например, на рынке произойдет падение курсов акций в среднем на 10 процентных пунктов, таким же образом изменится и курс средней акции. Если, например, бета равна 0,5, то неустойчивость данной акции составляет лишь половину рыночной, т.е. ее курс будет расти и снижаться наполовину по сравнению с рыночным. Портфель из таких акций будет, следова-тельно, в 2 раза менее рискованным, чем портфель из акций с бета, равной 1,0. Интерпретация выборочных значений бета пока-зана в таблице 7.

Бета для портфеля акций рассчитывается как средневзвешенная бета каждой отдельной акции:

где p -бета по портфелю акций;

i - бета j- той акции;

w i доля i- той акции в портфеле;

h- номер акции в портфеле.

Но определять самостоятельно эту величину нет необходимости, т.к. специальные инвестиционно-консультационные компании регулярно рассчитывают и публикуют показатели бета для акций многих компаний. Кроме определения систематического риска, перед инвестором стоит еще одна задача - количественное измерение соотношения между уровнем риска и дохода.

Прежде всего, определим основные понятия, которые потребу-ются для решения данной задачи: - ожидаемая норма дохода, по i--той акции;

k i - необходимая норма дохода по i- той акции; (если k i ,то инвестор захочет купить эту акцию, (при =k i -останется равнодушным);

i - коэффициент бета по i -той акции (бета по средней акции равна 1,0)

k h - необходимая норма дохода по рыночному порт-фелю (или по средней акции)

Rp h = (K h -K Rp) рыночная премия за риск дополнительный (по сравнению с доходом по не рисковой ценной бумаге) доход, необходимый для компенсации среднего уровня риска "

Rp i = (K h -K Rp)* p -риск по i-той акции (она. будет меньше, равна или больше премии за риск по средней акции - рыночная премия за риск - в зависимости от того, будет ли i меньше, равна или больше a =1.0. Если i = a =1.0 то Rp i =Rp n)

Допустим, что в настоящее время доход по казначейским облигациям Kp i =9% необходимая норма дохода по средней акции K h =15%. Тогда R ph =K h -K RF =15-9=6%

Если i =0,5 то R pi =R ph * i =6*0.5=3%

Если i =1,5 то R pi =R ph * i =6*1.5=9%

Таким образом, чем больше i -. тем больше должна быть и премия за риск -K pi и наоборот. Линия, являющаяся графическим изображением соотношения между систематическим риском, измеряется бета, и необходимой нормой дохода, называется Security Market Line (рис.5), а ее уравнение следующее:

K i =K RF +(K h +K RF)* i =K RF +R ph + I В нашем первом случае:

Ki=9+(15-9)*0,5=9+6+0,5=12%

Пусть другая акция -i- является более рискованной, чем акция j (i =1,5) тогда

K i =9*6*1,5=18%

Для средней акции с a =1,0; K a =9+6*1,0=15%=K h

При этом надо учитывать, что премия по не рискованной ценной бумаге K RF слагается из 2-х элементов: реальной нормы дохода, т.е. нормы дохода без учета, инфляции -K*; и инфляционной премии - I p , равной предполагаемому уровню инфляции.

Таким образом, K RF =K* +I p

Реальная норма дохода по казначейским облигациям сложилась на уровне 2-4% (в среднем 3%). В связи с этим, показанная на графике K RP =9% включает в себя инфляционную премию 6%. Если ожидаемый уровень инфляции вырастет на 2%, то также соответственно на 2 % вырастет и необходимая норма дохода. K RF =K*+I P =3+6=9%.

Эффективность портфеля ценных бумаг.

Доходы от финансовых операций и коммерческих сделок имеют различную форму: проценты от выдачи ссуд, комиссионные, дисконт при учете векселей, доходы от облигаций и других ценных бумаг и т.д. Само понятие "доход" определяется конкретным содержанием операции. Причем в одной операции часто предусматривается два, а то и три источника дохода. Например, владелец облигации помимо процентов (поступлений по купонам) получает разницу между выкупной ценой облигации и ценой ее приобретения. В связи с созданным возникает проблема измерения эффективности (доходности) операции с учетом всех источников дохода. Обобщенная характеристика доходности должна быть сопоставлена и применима к любым видам операций и ценных бумаг. Степень финансовой эффективности обычно измеряется в виде годовой ставки (нормы) процентов, чаще сложных, реже простых. Искомые показатели получают исходя из общего принципа - все вложения и доходы с учетом конкретного их вида рассматриваются под углом зрения эквивалентной (равнодоходной) ссудной операции. Измерение доходности в виде годовой процентной ставки не является единственно возможным методом. Для некоторых операций практикуются и иные сопоставимые измерители: доходность трехмесячных депозитов, выпускаемых казначейством. Т.е. все затраты и доходы конкретной сделки в этом случае "привязываются" к соответствующему финансовому инструменту.

Если оператор осуществляет спекулятивные или арбитражные операции, то система показателей, определяющая эффективность операции может быть следующей: доходность операции

Дх=(Ц 1 (t+1) +d (t) -Ц 0 (t))/ Ц 0 (t) *365/t*100% (18)

Где Ц 0 (t) - цена в начале анализируемого периода, или цена приобретения;

Ц 1 (t+1) -цена в конце периода инвестирования;

d (t) -дивиденды за период.

Решение проблемы измерения и сопоставления степени доходности финансово-кредитных операций заключается в разработке методик расчета некоторой условной годовой ставки для каждого вида операций с учетом особенностей соответствующих контрактов и условий их выполнения. Такие операции различаются между собой во многих отношениях. Эти различия на первый взгляд могут и не представляться существенными, однако практически все условия операции в большей или меньшей мере влияют на конечные результаты - финансовую эффективность. Расчетную процентную ставку о которой идет речь, в расчетах по оценке облигаций называют полной доходностью или доходностью на момент погашения. Это расчетная ставка процентов, при которой капитализация всех видов доходов по операции равна сумме инвестиций и, следовательно, капиталовложения окупаются. Иначе говоря, начисление процентов на вложения по ставке, равной полной доходности, обеспечит выплату всех предусмотренных платежей. Применительно к облигации, например, это означает равенство цены приобретения облигации сумме дисконтированных по полной доходности купонных платежей и выкупной цены. Чем выше полная доходность, тем больше эффективность операции.

Для придания устойчивости любому портфелю доля государственных ценных бумаг должна составлять заметную часть его стоимости. Если говорить о портфеле, состоящем, как в нашем случае из облигаций, то возможны два подхода в определении аналога ставки доходности к погашению: первый состоит в том, чтобы рассматривать портфель из облигаций как одну синтетическую бумагу и определять доходность уже для нее. Такой показатель называется еще доходностью по потоку платежей; другой подход основывается на использовании известных ставок по отдельным облигациям, входящим в портфель. Эти ставки определенным образом взвешиваются, и получается средняя доходность к погашению для портфеля.

Оценка рисков играет важную роль на этапе формирования инвестиционной стратегии, поскольку от того, насколько инвестор готов идти на риск, во многом зависит и бюджет, и ожидание доходности. Так, если инвесторы рассматривают будущие вложения в недвижимость как низкорискованные, то они готовы платить больше за каждый доллар прогнозируемого дохода, тем самым понижая ставку доходности. То есть, чем ниже риски, тем ниже доходность.

Риск - это вероятность потерь в результате каких-либо изменений. Чем больше шанс того, что произойдёт негативное событие, тем больше риск. Для инвестиций в недвижимость наиболее типичны две группы рисков - страновые риски и риски, связанные с конкретным проектом.

Страновые риски

К страновым рискам прежде относится вероятность возникновения экономических, политических и социальных потрясений в стране, где находится объект недвижимости.

Уровень странового риска можно узнать из отчётов рейтинговых агентств или консалтинговых фирм. Например, в рейтинге The Economist Intelligence Unit наименьшие страновые риски у Австрии, Великобритании, Германии и США, наибольшие - у Афганистана, Белоруссии, Украины и др.

Один из экономических факторов странового риска - рост инфляции . Зависимость такова: чем выше инфляция, тем больше риск. Наименьший риск представляет инфляция менее 5 % в год, наибольший - свыше 100 %. Рынок недвижимости застрахован от инфляционного риска тем, что стоимость аренды пересматривается ежемесячно или ежегодно: арендные ставки привязываются к индексу розничных цен, динамика которого отражает инфляцию. Чем чаще пересматриваются ставки, тем выше чувствительность объекта к инфляции и тем больше доход инвестора. Например, гостиничные номера, магазины, промышленно-складские помещения и жильё, сдаваемое в краткосрочную аренду, традиционно считаются объектами с повышенной чувствительностью к инфляции, офисы и REIT - средней, а земельные участки и квартиры, сдаваемые в долгосрочную аренду, - низкой.

Другой экономический фактор странового риска связан с нестабильностью национальной валюты . Независимо от того, растёт её курс или падает, любое значительное отклонение представляет риск. Наибольшая опасность для рынков возникает в том случае, когда рост или падение валюты составляет более 20 %.

Для сырьевых экономик также характерен такой фактор риска, как снижение цен на нефть . Чем ниже цены, тем больше угроза экономике; наибольший риск - снижение цен на углеводороды более чем на 20 %. Так, по данным Savills , на фоне дешевеющей нефти с 2007 по 2009 год квартиры в российской столице подешевели на 51 %. В январе-феврале 2009 цены на нефть начали повышаться, и стоимость квадратного метра тоже пошла вверх. В 2015 году нефть показывает отрицательную динамику, и цены на жилье тоже снижаются.

Другие экономические факторы - снижение ВВП, падение темпов производства, сокращение экспорта и снижение покупательной способности населения. Наибольший риск - снижение каждого из этих показателей более чем на 10 %.

К страновым также относятся социально-политические риски. В частности, на рынке недвижимости может негативно сказаться отрицательный прирост населения , причём это справедливо не только для страны в целом, но и для конкретного населённого пункта, а также отдельного региона. Например, население Восточной Германии переезжает в более развитые и перспективные западные земли, поэтому последние считаются менее рискованными рынками для инвестиций в недвижимость (исключение - небольшие города в Рурской области, которая теряет население из-за нехватки рабочих мест).

Политическая ситуация также оказывает значительное влияние на поведение инвесторов и на их восприятие рисков. По данным исследования «Транио» , 17 % опрошенных риелторов считают, что политическая обстановка (наравне с экономической стабильностью) - одна из главных причин, по которым русскоязычные покупатели выбирают ту или иную страну для покупки недвижимости. Этот фактор особенно ярко выражен в таких странах, как Великобритания, Германия, США и Франция.

Ещё один важный страновой риск - потенциальные изменения в законодательстве , которые могут повлиять на рынки недвижимости. Это могут быть изменения в налоговом законодательстве (повышение существующих налогов и введение новых), введение ограничительных законов, касающихся строительства и инвестиций, а также введение ограничений на движение капитала.

Риски проекта

Риски, связанные с проектом, можно разделить на две категории:

• риски проектов Added Value, цель которых - создание добавленной стоимости;
• риски арендного бизнеса.

1. Проекты Added Value

К проектам Added Value («добавленная стоимость») относятся строительство и редевелопмент. Риск таких проектов достаточно высокий, но и доходность тоже высокая - 14–25 % .

Основные риски, связанные со строительством:

• стоимость земли или объекта на входе может быть завышенной;
• строительство или ремонт могут затянуться;
• смета строительства или ремонта может быть превышена;
• стоимость продажи может быть ниже, чем планировалось;
• продажи могут идти медленнее, чем планировалось.

Все эти риски могут «съесть» доходность, в результате чего инвестор останется без прибыли или даже с убытком.

Все указанные риски растут в прогрессии пропорционально закредитованности девелопера, то есть чем больше кредитных денег он использует, тем выше каждый из указанных рисков. При наихудшем сценарии, например, при высокой закредитованности стройки и существенной коррекции стоимости может оказаться так, что девелопер или инвестор останутся в убытке. Опытные девелоперы всегда просчитывают различные сценарии развития событий, и приемлемыми считаются такие, при которых инвестор выходит из проекта, заработав 15–20 % (классический сценарий) или 20–25 % (оптимистичный сценарий).

Риски проекта проявляются ещё до начала работ. В частности, существует риск неполучения разрешения на строительство (Permit Risk ). Его суть в том, что в случае с инвестициями в редевелопмент, капитальный ремонт или строительство с нуля для реализации после покупки земли или объекта нужно пройти согласования и получить разрешения. Обычно в цену закладывается риск неполучения соответствующего разрешения или того, что это займёт продолжительное время. В некоторых странах девелоперы готовы брать на себя риск неполучения разрешения.

Определить риски, связанные с конкретным объектом, помогает всесторонняя проверка - Due Diligence , - которая включает четыре типа экспертизы:

• юридическая экспертиза (Legal Due Diligence): юристы проверяют договор аренды и наличие разрешения на строительство;
• финансовая и налоговая экспертиза (Financial & Tax Due Diligence): налоговый консультант устанавливает реальные затраты на содержание объекта, рассчитывает прибыльность и размер налоговых отчислений;
• оценка рисков (Chance & Risk): экспертиза перспектив развития локации, а также влияния действующих и будущих конкурентов;
• техническая оценка (Technical Due Diligence): экспертиза технического состояния недвижимости (обычно не проводится при покупке новых объектов).

2. Арендный бизнес

Наименее рискованные объекты, сдающиеся в аренду, обладают следующими характеристиками:

• расположение в престижных районах;
• хорошее техническое состояние;
• арендаторы - представители среднего класса (для жилой недвижимости) или компании первого эшелона (в случае коммерческих объектов);
• средний уровень аренды, доступный среднестатистическим арендаторам;
• возможность перепрофилирования объекта (например, перевода гостиничной недвижимости в жилой фонд или наоборот);
• прибыль от аренды не ниже платы за кредит.

Расположение является важнейшей характеристикой: если недвижимость находится в хорошем районе, то риски будут минимальны, а объект - ликвиден. Однако с риском может быть связано дальнейшее развитие района , поэтому при выборе доходного объекта следует поинтересоваться планом застройки и узнать, могут ли будущие и уже реализуемые изменения (расширение транспортной сети, появление новых учреждений и т. д.) со временем повысить капитализацию объекта инвестиций или, наоборот, понизить его доходность. Например, если человек купил квартиру в Нью-Йорке с красивым видом на Центральный парк, то он априори обеспечил себе сохранность вложения, так как квартир с таким видом мало, и новых больше не будет.

Риск представляют также плохое состояние объекта и недостаточная техническая оснащённость . Чем хуже объёмно-планировочные решения внутри здания, обеспеченность современными инженерными системами и качество несущих конструкций, чем ниже конкурентоспособность объекта на рынке, тем ниже его стоимость и спрос со стороны арендаторов, а риски выше. Несмотря на то, что старые и изношенные объекты могут дать неплохую доходность в моменте, они всегда более рискованны для инвестиций, чем здания в хорошем состоянии.

Качество арендаторов и тип арендного контракта тоже могут повышать или понижать риски. Инвестор, который не готов идти на риск потери арендатора, скорее всего, вложится в объект с долгосрочными арендными контрактами. И наоборот, когда этот риск для инвестора приемлем, он будет рассматривать в качестве вариантов недвижимость с подходящим к концу или краткосрочным арендным договором.

Другой риск связан с выбором способа финансирования и дальнейшим управлением заёмными средствами. Как правило, чем выше доля заёмного капитала, тем выше риск.

Эффект рычага - это когда стоимость заёмного финансирования дешевле, чем доходность проекта. Инвестор может договориться с банком таким образом, чтобы платить процент по кредиту, но выплачивать минимум от тела кредита. Таким методом можно увеличить операционную доходность от инвестиции. Но такой метод повышения доходности приводит к другому риску. Если цена объекта снизится, когда нужно будет продлевать кредитный договор, то банк потребует пропорционально докапитализировать кредит и предоставить дополнительное гарантийное обеспечение (margin call). Поэтому важно находить правильный баланс рычага доходности и рисков, это умение профессиональных инвесторов.

Капитал, взятый в долг для инвестиций, должен приносить прибыль, превышающую плату за его использование. Если прибыль от недвижимости ниже платы за кредит, инвестор несёт потери, которые тем больше, чем больше величина заёмных средств.

По мнению эксперта, на рынке недвижимости появился ещё один риск: так как ставки по кредитам в 2014–2015 годах во многих странах достигли самого низкого уровня в истории и практически приблизились к нулю, то через 3–5 лет они могут значительно вырасти, и когда это произойдёт, стоимость недвижимости снизится.

Риск представляет также удалённое управление объектом: удалённость недвижимости ослабляет контроль над ней, поэтому попытка заниматься менеджментом зарубежного проекта из России связана с большими рисками. Вместо удалённого самостоятельного управления рекомендуется нанять специализированную компанию .

Не менее важен и риск, связанный со структурированием сделки . Есть различные схемы, которые позволяют оптимизировать налоги - например, акционерный заём или оформление через серию компаний. Это повышает доходность, но снижает прозрачность и повышает риск владения. Налоговое управление может не принять структуру оптимизации и начислить дополнительные налоги и штрафы. В мире повышается прозрачность банковской системы, ОЭСР вводит меры по противодействию размыванию налогооблагаемой базы , и Россия требует от своих резидентов уплачивать налоги на доходы, полученные за рубежом. Все эти изменения повышают риски избыточного структурирования объектов с целью оптимизации налогов. Наша рекомендация для клиентов: во-первых, советоваться с налоговыми консультантами, а во-вторых, не переусердствовать с оптимизацией, так как это чревато проблемами с налоговыми службами в обозримом будущем.

Упомянутые выше пункты определяют главный риск - риск уменьшения ликвидности, то есть снижения потенциала быстрой продажи без потери стоимости и снижения потенциального роста капитализации при позитивном сценарии развития рынка. Соответственно, чем ниже риски по упомянутым выше пунктам, тем выше ликвидность, и, как следствие, ниже стартовая доходность объекта.

В итоге

Основными рисками при вложении в недвижимость являются:

Что выбрать - высокую доходность или низкие риски - зависит от самого инвестора и от его отношения к рискам. Главная проблема многих покупателей - в том, что они начинают разговор с вопроса «Какая доходность?», а первым вопросом на самом деле должен быть «Каковы риски, и как я смогу продать этот объект в будущем?». Если инвестор хочет получать большую доходность, он должен быть готов принять больший риск.

Юлия Кожевникова, «Транио»

Риск определяется как опасность, подверженность потере или ущербу. Он определяет вероятность того, что произойдет некое неблагоприятное событие. Но так как предполагается, что все активы должны порождать потоки денежных средств (cash flows), то неблагоприятным событием для инвестора является неполучение дохода от вложений в определенный актив. Соответственно вероятность неполучения дохода будет отражать степень рискованности данных инвестиций.

Выделяют автономный риск и риск актива в портфеле.

Автономный риск – это риск, с которым инвестор столкнется, если будет держать только этот актив.

Риск актива в портфеле формируется , когда потоки денежных средств, порождаемые рядом активов, хранимые инвестором одновременно, объединяются, а затем анализируются совместно. В результате, риск, который можно устранить включением актива в портфель вместе с другими и который отсутствует у диверсифицированных инвесторов называется диверсифицируемым риском. Релевантный риск отдельных акций – это их вклад в риск диверсифицированного портфеля ценных бумаг. Рыночный риск отражает риск падения рынка акций в целом и его невозможно устранить при помощи диверсификации. Поэтому от рыночного риска страдают все инвесторы, вложившие свои средства в акции.

Инвесторам нравится получать доход, но они не расположены принимать на себя риск. Следовательно, люди будут вкладывать деньги в рискованные активы, только если они предполагают получить с этого большие доходы. При прочих равных условиях, чем выше риск ценной бумаги, тем ниже оказывается ее цена, и тем выше средняя доходность, требуемая инвесторами.

Рассмотрим ряд формул, необходимых для оценки риска.

Ожидаемая средняя доходность актива : ;

где: k i – доходность акций в момент времени i;

P i – вероятность получения доходности k i .

Чем более «сжатым» будет график распределения вероятности, тем ближе окажется фактическая доходность к ожидаемой. Следовательно, тем меньше вероятность, что действительная прибыль окажется значительно ниже предполагаемой. Чем более «сжато» распределение вероятности, тем ниже риск акции.

Мерой «сжатости» распределения вероятности является среднеквадратическое стандартное отклонение σ.

Чем меньше среднеквадратическое отклонение, тем более распределение вероятности «сжато» и, соответственно, тем ниже риск акций.

На практике исследователю чаще доступны только данные по доходности за несколько прошлых периодов времени. В этом случае среднеквадратическое отклонение оценивается следующим образом:

Эмпирическое ;

где: k t – фактическая доходность;

Среднегодовая доходность за n лет.

Для осуществления выбора между двумя вариантами вложения капитала, в которых один предполагает и большую доходность, и больший риск одновременно, следует использовать меру риска – коэффициент вариации , который вычисляется как среднеквадратическое отклонение, деленное на среднюю ожидаемую доходность.

Коэффициент вариации отражает риск, который приходится на единицу доходности. Чем он выше, тем рискованнее будут вложения капитала.

Актив, хранимый в портфеле, обычно может считаться менее рискованным, чем актив, хранимый изолированно. И для портфельного инвестора или менеджера событие, связанное с тем, что отдельные акции падают или поднимаются в цене, не имеет принципиального значения – для него важны только доходность и риск его портфеля в целом.

Средняя (ожидаемая) доходность портфеля ценных бумаг – это средневзвешенное значение ожидаемых доходностей отдельных активов, входящих в портфель:

Где: – ожидаемая доходность отдельных активов;

w i – доля этих активов в портфеле из n акций.

Риск портфеля ценных бумаг будет ниже, чем средневзвешенное значение σ i отдельных активов, и степень данного снижения будет зависеть от характера корреляции доходностей активов. В случае совершенной отрицательной корреляции риск портфеля равен 0. Но в действительности большинство акций положительно коррелированны, но не совершенно, поэтому, чем ниже коэффициент корреляции, тем ниже будет риск диверсифицированного портфеля. Хотя, некоторый риск всегда остается, и поэтому практически невозможно провести диверсификацию таким образом, чтобы полностью исключить влияние колебаний рынка акций в целом, влияющих на каждую из них.

Диверсифицированный риск вызывается такими непредвиденными событиями, как судебные иски к компаниям, забастовки, успешные и провальные маркетинговые программы, заключение или разрыв важных контрактов, а также другие события, которые индивидуальны для каждой отдельной фирмы. Поскольку эти события носят случайный характер, их влияние на портфель ценных бумаг может быть устранено с помощью диверсификации – негативные явления, имеющие место в одной фирме, могут быть компенсированы позитивными явлениями в другой.

Рыночный риск вызывается факторами, которые систематически влияют на большинство фирм: войны, инфляция, экономический спад и высокие процентные ставки. Поскольку на большинство акций все эти факторы влияют отрицательно, рыночный риск невозможно устранить с помощью диверсификации.

Доходность дифференцированного портфеля акций должна сравниваться с доходностью рыночного портфеля – портфеля, включающего все акции, присутствующие на рынке. Мера релевантного риска отдельных акций, которая называется бета - коэффициентом, определяется согласно модели САРМ (Capital Asset Prising Model), как количество риска, которое акции приносят в портфель, и рассчитывается следующим образом:

Где: σ i – среднеквадратическое отклонение доходности акции;

σ M –среднеквадратическое отклонение доходности рынка;

r iM - корреляция между доходностью i –й акции и доходностью рынка в целом.

Данное выражение показывает, что акции с высоким риском будут иметь и большой бета – коэффициент. Действительно, если все другие значения равны, акции с более высоким автономным риском должны вносить большую долю риска в портфель. Акции с высокой корреляцией с активами, присутствующими на рынке в целом, будут также иметь более высокий бета – коэффициент, а значит, и будут более рискованными. То есть значительная корреляция означает, что диверсификация не помогает, а значит, акции несут большую долю риска в составе портфеля.

Если b<1, то акции менее рискованны по сравнению с рынком в целом; если b=1, то акции имеют средний риск, равный рыночному риску; если b>1, то акции более рискованны, чем в среднем на рынке.

Портфель, состоящий из ценных бумаг с низким бета – коэффициентом, сам будет иметь низкий бета – коэффициент, поскольку бета – коэффициент портфеля является средневзвешенным значением бета – коэффициентов акций, входящих в его состав.

где b P – это бета – коэффициент портфеля из n акций;

w i - доля стоимости портфеля, приходящегося на i – ю акцию;

b i – бета – коэффицент i – акции.

На практике бета – коэффициент рассчитывается с помощью модели парной регрессии, отражающей зависимость между доходностью акции и доходностью рыночного портфеля: k i =a+b i *k M +ε, которая и представляет собой модель САРМ.

Определим, какая рисковая премия будет достаточна инвесторам для принятого ими на себя риска, измеряемого с помощью бета – коэффициента.

- премия за риск рыночного портфеля (премия за риск средней акции). Это дополнительная, сверх безрисковой, доходность, требуемая инвесторами для компенсации среднерыночного риска.

- премия за риск i – й акции. Премия за риск акции будет меньше, равна или больше премии за риск рынка в зависимости от того, будет ли бета - коэффицент акции меньше, равен или больше 1.

Соотношение между требуемой доходностью актива и риском можно графически представить линией рынка ценных бумаг (Security Market Line, SML), в соответствии с которой требуемую доходность акции i можно выразить следующим образом:

Требуемая доходность акции i = Безрисковая ставка +Премия за риск акции i = Безрисковая ставка + Рыночная премия за риск*Бета – коэффициент акции

В процессе формирования своего портфеля ценных бумаг каждый инвестор неизбежно сталкивается с таким понятием как соотношение риска и доходности (как для отдельно взятого финансового инструмента входящего в его портфель, так и для всего портфеля в целом). Существует целая портфельная теория, разработанная американским экономистом Гарри Марковицем, направленная на то чтобы включать в свой портфель только те финансовые инструменты, для которых соотношение риска к доходности является оптимальным.

Или, другими словами, теория эффективного портфеля Марковица даёт ответ на вопрос о том, какой уровень доходности является приемлемым (оптимальным) для того уровня риска, который готов взять на себя инвестор.

Давайте, для начала определимся с основными терминами.

Риском называется вероятность того, что инвестиция в определённый финансовый инструмент (или в группу финансовых инструментов – инвестиционный портфель) не только не принесёт желаемого уровня прибыли, но и повлечёт за собой убыток. Уровень риска удобно выражать в процентах от суммы инвестируемого капитала. Так, например, величина риска в 100% говорит о полной потере инвестируемого капитала, а риск в 50% – о потере его половины.

Доходностью называют ту прибыль, которую приносит финансовый инструмент, выбранный в качестве объекта для инвестиций (или весь портфель целиком). Её также обычно выражают в процентах от инвестируемого капитала.

Для того чтобы понять какое соотношение риска и доходности является оптимальным, давайте рассмотрим вот этот график:

Кривая риск/доходность в теории Гарри Марковица

График построен на основе решения задачи по оптимизации инвестиционного портфеля (квадратической оптимизации при линейных ограничениях). Формулировка этой задачи выглядит примерно следующим образом:

Как видите, на нём есть линия красного цвета, обозначенная как граница эффективности. Эта именно та линия, на которой находятся оптимальные значения соотношения риска к доходности анализируемого финансового инструмента. Нижняя её часть соответствует небольшой доходности при таком же относительно небольшом уровне риска, средняя часть – среднему уровню доходности при среднем же риске, верхняя часть – высокому уровню доходности при большом уровне риска.

Нижняя часть границы эффективности содержит значения соотношения риска к доходности, удовлетворяющие консервативных инвесторов, а в верхней её части находятся значения, которые устраивают инвесторов с агрессивными стратегиями инвестирования.

Теперь давайте обратим своё внимание на области находящиеся выше и ниже границы эффективности. Всё множество значений находящееся ниже границы эффективности, представляет собой неоптимальное соотношение риска к доходности, то есть риск здесь относительно велик при сравнительно небольшом уровне доходности.

Вы же не станете инвестировать в акции с доходностью ниже или равной проценту по банковскому депозиту? Ведь акции (даже принадлежащие к категории голубых фишек), это относительно рискованный финансовый инструмент, который может принести как прибыль, так и убыток. А банковский депозит, с учётом того, что вклады физических лиц подлежат программе обязательного страхования, с вероятностью близкой к ста процентам, принесёт пусть небольшую, но всё же прибыль.

На вышеозначенном графике, точка соответствующая инвестициям в банковские депозиты находится на границе эффективности (в нижней её части), а точка соответствующая инвестициям в акции с такой же доходностью, расположена на том же уровне, но значительно правее границы эффективности.

А вот ту область, которая находится выше границы эффективности, можно отнести к миру заоблачных фантазий, поскольку в реальности такие соотношения риска к доходности попросту невозможны. Когда, например, кто-либо предлагает вам инвестировать свои деньги под высочайший процент и с небольшим уровнем риска, то он предлагает невозможное, то есть, по сути, он вас обманывает.

В общем и целом из всего вышесказанного можно извлечь следующие основные выводы:

1. Величина потенциальной доходности финансового инструмента неизбежно зависит от величины связанного с ним риска. Или, иными словами, чем больше доходность, тем больше риск и наоборот;
2. Невозможно получить высокий уровень дохода, не подвергаясь при этом повышенному риску;
3. Портфель инвестора следует составлять из бумаг соотношение риска и доходности которых, соответствует значениям лежащих на границе эффективности.

50. бета () для акции равен 1,5 . Выберете верное утверждение:

если доходность на рынке растет, то доходность по акции растет быстрее в 1,5 раза;

если доходность на рынке растет, то доходность по акции падает быстрее в 1,5 раза;

если доходность на рынке падает, то доходность по акции растет быстрее в 1,5 раза;

если доходность на рынке падает, то доходность по акции падает быстрее в 1,5 раза

все утверждения не верны.

51. Если внутренняя стоимость облигации меньше курсовой стоимости, то такая облигация считается:

недооцененной

правильно оцененной

переоцененной

52. Какова зависимость между риском вложений в ценные бумаги и ее доходностью. Выберите правильное утверждение.

1 чем выше риск, тем ниже доходность

2 чем ниже риск, тем выше доходность

3 степень риска не влияет на доходность ценной бумаги

4 чем выше риск, тем выше доходность

53 . К долевым ценным бумагам относятся:

облигации

1. сертификаты акций

2. акции

54. К производным ценным бумагам относятся:

1. приватизационные чеки

   сертификаты акций

   опционы

   облигации

55 . К долговым ценным бумагам относятся:

привилегированные акции

обыкновенные акции

1. векселя

   приватизационные чеки

   облигации

56. Курсы переоцененных акций растут:

медленнее, чем среднерыночные

быстрее, чем среднерыночные

с такой же скоростью, как и среднерыночные

«Инвестиционный портфель предприятия»

1 . Инвестиционный портфель предприятия – это:

совокупность практических действий по реализации инвестиций;

сформированная в соответствии с инвестиционными целями инвестора совокупность объектов инвестирования, рассматриваемая как целостный объект управления;

денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

2 . Целями формирования инвестиционного портфеля являются:

прирост капитала;

обеспечение реализации инвестиционной стратегии предприятия при оптимальном сочетании риска и дохода;

формирование максимально возможной по объему совокупности финансовых инструментов;

обеспечение минимизации инвестиционных рисков;

достижение определенного уровня доходности;

уменьшение инвестируемой суммы;

обеспечение достаточной ликвидности инвестированных средств.

3. "Золотое правило инвестирования" подразумевает, что:

доход, получаемый при размещении капитала, прямо пропорционален риску, на который инвестор готов идти ради желаемого дохода;

размещение средств следует осуществлять более чем в один объект инвестирования;

расходы при инвестировании прямо пропорциональны риску.

4. По видам включаемых объектов инвестирования различают следующие виды портфелей:

портфель дохода;

портфель реальных инвестиционных проектов;

портфель ценных бумаг;

разбалансированный;

портфель прочих объектов;

агрессивный;

смешанный;

портфель роста.

5. По приоритетным целям инвестирования различают следующие виды портфелей:

несбалансированный;

портфель роста;

портфель ценных бумаг;

агрессивный;

сбалансированный;

портфель прочих объектов;

среднерисковый;

портфель дохода;

смешанный;

консервативный;

отзываемый (высоколиквидный).

6. По достигнутому соответствию целям инвестирования выделяют следующие виды портфелей:

портфель ценных бумаг;

консервативный;

разбалансированный;

отзываемый (высоколиквидный);

смешанный;

непополняемый;

несбалансированный;

неотзываемый (низколиквидный);

сбалансированный .

7. Инвестиционный портфель, направленный на минимизацию инвестиционного риска, называется:

агрессивным;

умеренным;

консервативным.

8 . Инвестиционный портфель, обеспечивающий получение периодическое (текущее) дохода, является:

портфелем роста;

умеренным;

портфелем дохода;

сбалансированным.

9. Инвестиционный портфель, сформированный с целью прироста его стоимости, называют:

консервативным;

портфелем дохода;

агрессивным;

портфелем роста;

смешанным.

10. Формирование инвестиционного портфеля базируется на определенных принципах:

достижения экономического равновесия в стране;

обеспечения реализации инвестиционной стратегии;

обеспечения политической стабильности в государстве;

достижения высокой рентабельности проекта;

обеспечения соответствия портфеля инвестиционным ресурсам;

оптимизации соотношения доходности и риска;

обеспечения разбалансированности портфеля;

оптимизации соотношения доходности и ликвидности;

обеспечения управляемости портфеля.

11. Снизить инвестиционный риск позволяет:

дисконтирование;

дисперсия;

диверсификация;

дисквалификация.

12 . Диверсификация инвестиционного портфеля – это:

сознательное распределение средств между различными активами;

контроль ликвидности портфеля.

13. Диверсификация инвестиционного портфеля снижает:

доходность портфеля;

рыночную стоимость портфеля;

риск портфеля;

ликвидность портфеля.

14. Коэффициентизмеряет:

политический риск;

недиверсифицируемый риск;

экологический риск;

допустимый риск.

15. Инвестиционный портфель имеет средний уровень риска, если коэффициент:

больше 2;

больше 1;

равен 1;

меньше 1;

16. Риск по портфелю инвестиций выше среднерыночного уровня, если коэффициент:

больше 1;

1. меньше 1;

17. Риск по портфелю инвестиций меньше среднерыночного уровня, если коэффициент:

больше 2;

больше 1;

1. меньше 1;

18. Теории портфеля разработаны следующими учеными:

Г. Марковицем;

Дж.-М. Кейнсом;

К. Марксом;

У. Шарпом;

Д. Тобином;

А. Смитом.

19 . Эффективная диверсификация по Марковицу предполагает включение в портфель ценных бумаг с коэффициентом корреляции:

1. меньше 1;

   равным 0;

   меньше 0.

20. Коэффициентценной бумаги учитывается в модели:

Марковица;

CAPM (модель ценообразования на капитальные активы);

индексной модели Шарпа.

21 . Взаимный риск ценных бумаг в инвестиционном портфеле оценивается коэффициентом:

вариации;

ковариации;

 - коэффициентом.

22 . Управление портфелем бывает:

оптимальным;

активным;

односторонним;

пассивным;

минимальным.

23 . Способ управления портфелем – это:

математическое описание его структуры;

совокупность применяемых к портфелю методов и технических возможностей;

методика оценки ценных бумаг.

24 . Активное управление инвестиционным портфелем предполагает:

создание хорошо диверсифицированного портфеля на длительный срок;

максимально быстрое избавление от низкодоходных активов;

низкий уровень специфического риска.

25 . Пассивное управление инвестиционным портфелем предполагает:

сохранение портфеля в неизменном состоянии в течение всего периода его существования;

максимально быстрое избавление от низкодоходных активов;

приобретение наиболее эффективных ценных бумаг;

низкий уровень специфического риска;

создание хорошо диверсифицированного портфеля на длительный срок.

26 . Для агрессивного инвестора наиболее эффективным является следующая стратегия управления инвестиционным портфелем:

активная;

пассивная;

активно-пассивная.

27. Наиболее затратным является следующий вид управления инвестиционным портфелем:

активно-пассивное управление инвестиционным портфелем;

активное управление инвестиционным портфелем;

пассивное управление инвестиционным портфелем.

28 . Наименьший риск присущ инвестиционному портфелю при следующем стиле управления:

пассивном;

активном;

активно-пассивном.

29 . Определить, к какому стилю управления относятся перечисленные ниже методы:

формирование инвестиционного портфеля, позволяющего с наименьшими издержками обеспечить соответствие доходов и обязательств (метод «приведение в соответствие денежных потоков»); пассивный

обмен идентичных ценных бумаг, предпочтение отдается бумагам с более высоким в данный период доходом («подбор чистого дохода»); активный

стремление сократить срок действия портфеля при росте ставок ценных бумаг и, напротив, удлинить срок действия портфеля при снижении ставок («предвидение учетной ставки»);активный

покупка ценных бумаг при падении их цены и продажа при возвращении цены к нормальному уровню (метод «сдерживание портфелей»);пассивный

текущее перемещение инвестиций из различных секторов экономики, из активов с разными сроками действия и доходностью с целью наибольшей эффективности инвестиций («сектор - своп»);активный

инвестирование в ценные бумаги в пропорциях, отражающих долю данной бумаги в составе индекса, характеризующего состояние всего рынка ценных бумаг (метод «индексный фонд»).пассивный

30 . Метод «индексный фонд» используется при следующем стиле управления:

активном;

активно-пассивном;

пассивном.

31 . Мониторинг представляет собой:

детальный анализ общего положения эмитента ценных бумаг,

методику формирования оптимального портфеля инвестиций;

способ оценки результатов формирования инвестиционного портфеля;

способ снижения риска по портфелю в целом.

32. Установить правильную последовательность этапов формирования портфеля ценных бумаг:

1 ревизия (мониторинг) портфеля 4

2 проведение анализа инвестиционных качеств ценных бумаг 2

3 оценка фактической эффективности портфеля 5

4 формирование портфеля 3

5 определение инвестиционных целей 1

33 . Инвестиционный портфель, формируемый по критерию максимизации текущего дохода или прироста инвестируемого капитала вне зависимости от сопутствующего им уровня инвестиционного риска, считается:

1 агрессивным портфелем

2 умеренным портфелем

3 консервативным портфелем

34. Сбалансированный портфель – это:

портфель, в котором количество различных финансовых инструментов четко сбалансировано;

портфель, который отвечает целям инвестора;

портфель, который не отвечает целям инвестора.